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五六月的廣州悶熱潮濕，是白蟻的活躍期。家住南沙區(qū)的一名業(yè)主發(fā)現(xiàn)家里到處都是白蟻，更令她鬧心的是，房子是新買不久的二手房，剛?cè)胱〔坏桨肽辍�幾次與原房東溝通無果，她告上法院，要求退回部分購房款并賠償其損失。近日，南沙區(qū)法院審理該案后，判決原房東賠償2.6萬余元。

2017年11月，應(yīng)女士與周小姐簽訂《房屋買賣合同》，購買一套總價148萬元的二手房。入住后，應(yīng)女士發(fā)現(xiàn)房屋的兩間臥室、洗手間墻體均有白蟻，且白蟻侵蝕時間有兩年。應(yīng)女士稱，自己雖在購房前實地查看過房屋，但當(dāng)時房屋處于租賃中，自己無法仔細查看，且白蟻問題屬于隱蔽瑕疵，無法用肉眼識別。因此，應(yīng)女士要求變更成交價，退還6萬元購房款，并賠償白蟻消除費、重新裝修費、垃圾清理搬運費及因房屋重新裝修導(dǎo)致自己在外租賃房屋的租金等損失。

面對控訴，周小姐則大喊冤枉，她強調(diào)自己對自家房屋內(nèi)存在白蟻問題并不知情，也沒有故意隱瞞。她稱，2016年底確實發(fā)現(xiàn)房屋有白蟻，但當(dāng)時已找相關(guān)技術(shù)人員查殺。2017年初重新裝修后將房屋出租，租戶也從未反映有白蟻問題，應(yīng)女士來看房時也沒有發(fā)現(xiàn)有白蟻問題。周小姐為此認為，應(yīng)女士要求變更成交價、賠償損失沒有依據(jù)。

南沙法院經(jīng)審理認為，結(jié)合物業(yè)記錄、有關(guān)技術(shù)公司出具的《白蟻活動治理報告》，可以確認涉案房屋臥室、廁所確實有白蟻活動，且白蟻侵蝕時間有兩年之久，因此房屋出售時存在質(zhì)量瑕疵。根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)無法認定周小姐存在故意隱瞞的情形，故應(yīng)女士要求減少合同總房款6萬元沒有法律依據(jù)。根據(jù)《合同法》第一百五十五條“出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以依照本法第一百一十一條的規(guī)定要求承擔(dān)違約責(zé)任”的規(guī)定，雖然雙方的《房屋買賣合同》約定按現(xiàn)狀交付涉案房屋，但考慮到白蟻危害屬于隱蔽質(zhì)量瑕疵，在房屋使用過程中才能發(fā)現(xiàn)，故周小姐作為出賣人對該質(zhì)量瑕疵仍負有擔(dān)保責(zé)任。

最終，南沙法院判決周小姐應(yīng)賠償應(yīng)女士白蟻防治費用、裝修損失及租金等26250元。

法官說法：

賣方應(yīng)對房屋的隱蔽瑕疵承擔(dān)質(zhì)量擔(dān)保責(zé)任

經(jīng)辦法官提示，二手房買賣合同成立生效后，買方有權(quán)取得符合合同約定質(zhì)量的房屋，賣方應(yīng)保證交付的房屋符合合同約定的質(zhì)量要求。除非買方明知房屋存在瑕疵或者雙方對房屋質(zhì)量有特殊約定，否則賣方應(yīng)當(dāng)對房屋的隱蔽瑕疵向買方承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任，而不以賣方是否有過錯為前提。也就是說，即便賣方?jīng)]有故意隱瞞房屋存在的質(zhì)量問題，但其作為出賣人對房屋仍負有質(zhì)量瑕疵擔(dān)保義務(wù)。

多數(shù)房屋的白蟻危害屬于隱蔽瑕疵，法官建議，買房前應(yīng)就房屋是否存在白蟻、漏水等問題詢問賣方，賣方承諾房屋沒有質(zhì)量問題的應(yīng)寫入雙方的買賣合同中，對于買方入住后發(fā)現(xiàn)房屋存在白蟻等質(zhì)量問題的，應(yīng)及時向賣方提出，并通過拍照、留存雙方的聊天記錄等方式保存證據(jù)。

如與賣方協(xié)商不成，買方可自行聘請相應(yīng)的白蟻防治公司進行滅蟻。對于買方反映的白蟻問題，如確屬于房屋交付前就存在的，賣方應(yīng)積極配合買方查殺白蟻并承擔(dān)相應(yīng)的費用。